Wohnungsmarkt zwischen Bevölkerungswachstum und begrenztem Angebot
Bern, 16.09.2026 — Das neuste Update des Online-Monitors Wohnungsmarkt des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) zeigt: Die Lage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt hat sich 2025 und im ersten Halbjahr 2026 weiter verschärft. Besonders betroffen sind Wohnungssuchende mit tiefer und mittlerer Kaufkraft. Im Fokus steht zudem der Zusammenhang zwischen Zuwanderung und Wohnungsmarkt. Dabei zeigt sich, dass neben der Bevölkerungsentwicklung auch Einkommen und Wohnungsangebot die Mietzinsentwicklung beeinflussen.
Die Anspannung auf dem Schweizer Wohnungsmarkt nimmt weiter zu. Besonders angespannt bleibt die Lage für Haushalte mit geringer Kaufkraft sowie im Grossraum Zürich, in der Zentralschweiz und in verschiedenen Bergregionen. Ein Grund dafür liegt darin, dass zu wenig neuer Wohnraum entsteht, um mit dem Wachstum der Anzahl Haushalte Schritt zu halten.
Die Zunahme der Anzahl Haushalte hängt unter anderem mit dem Bevölkerungswachstum zusammen. Zwischen 1990 und 2025 wuchs die Bevölkerung der Schweiz um 36,9 Prozent. 15,0 Prozentpunkte dieses Wachstums entfielen auf die schweizerische und 21,9 Prozentpunkte auf die ausländische Bevölkerung. Bevölkerungswachstum erhöht die Nachfrage nach Wohnraum, was auch die Mietzinsentwicklung beeinflusst. Aber auch steigende Einkommen treiben die Mietzinse nach oben: Können Haushalte mehr für das Wohnen ausgeben, führt dies insbesondere bei einem knappen Angebot zu höheren Preisen. Dieser Einfluss auf die langfristige Mietentwicklung ist gemäss Analyse ähnlich gross wie derjenige des Bevölkerungswachstums.
Entscheidend ist zudem, wie viel zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird und ob das Wohnungsangebot mit der steigenden Nachfrage Schritt halten kann. Im Jahr 2025 waren rund 18 Prozent der neu erstellten Wohnungen Ersatzneubauten, was den Nettozuwachs an Wohnraum schmälert. Gleichzeitig wird Bauland knapper: In den untersuchten Regionen sank der Anteil unbebauter Bauzonen zwischen 2012 und 2022 von 9,9 auf 6,9 Prozent.
Ausländische Haushalte sind häufiger auf Wohnungssuche
Die Analyse zeigt auch, dass ausländische Haushalte – d.h. Haushalte, in denen niemand die Schweizer Staatsbürgerschaft hat - mobiler sind als schweizerische. Sie machen rund 21 Prozent aller Haushalte aus, aber 39 Prozent der umziehenden Haushalte. Gleichzeitig beanspruchen sie bei gleicher Haushaltsgrösse rund ein Viertel weniger Wohnfläche pro Person als Schweizer Haushalte. Ihre durchschnittliche Haushaltsgrösse lag 2025 mit 2,08 Personen leicht unter derjenigen der übrigen Haushalte.
Ausländische Haushalte sind stärker auf den Mietwohnungsmarkt angewiesen. Ihre Wohneigentumsquote beträgt 12 Prozent, gegenüber 42 Prozent bei Schweizer Haushalten. Weil sie häufiger umziehen und ihre Mietverträge im Durchschnitt weniger lang bestehen, profitieren sie weniger von vergleichsweise günstigen Mieten älterer Mietverhältnisse. Gemessen am Einkommen sind ihre Wohnkosten tendenziell höher.
Mehr Wohnungen frühestens ab 2027
Für 2026 rechnet der Monitor weiterhin mit einem zu geringen Wachstum des Wohnungsbestandes. Die seit 2024 gestiegene Zahl an Baugesuchen und Baubewilligungen weist darauf hin, dass der Wohnungsbestand ab 2027 wieder stärker wachsen dürfte. Eine rasche Entspannung des Wohnungsmarktes ist jedoch nicht in Sicht. Bei bestehenden Mietverhältnissen sorgen die tiefen Zinsen und die geringe Inflation 2026 für weitgehend stabile Mieten. Bei neu vermieteten Wohnungen wird hingegen mit weiteren Mietsteigerungen gerechnet.
Weitere Informationen: Monitor Wohnungsmarkt